C’est le mécanisme à double détente. Hypothèse classique. Une vente immobilière avec condition suspensive d’obtention d’un prêt. Le prêt n’est pas accordé dans le délai requis par la promesse de vente ou le compromis. L’acquéreur demande la restitution de l’acompte versé ( nous ne discuterons pas ici de la qualification de la remise de cette sommes ( acompte, indemnité d’immobilisation, clause pénale )
Dans un premier temps, c’est donc l’acquéreur qui devra rapporter la preuve qu’il a accompli les diligences nécessaires pour l’obtention du prêt.
C’est au vendeur, dans un second temps, qu’il appartiendra de rapporter la preuve, souvent difficile, que l’acquéreur a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt stipulé.
Un nouvel arrêt a récemment été rendu par la Cour de cassation en ce sens au visa des articles 1178 et 1315 du code civil. Ce manquement peut être dû à la faute, à la négligence, à la tromperie … Ce manquement doit en tout être être fautif, car si un prêt est refusé alors que toutes les diligences ont été accomplies par l’acquéreur pour son obtention, le contrat principal sera caduc.
C’est donc bien, à titre principal, au vendeur, que va reposer la charge de la preuve.
D’où la nécessité dans les promesses ou compromis de bien stipuler les conditions, caractéristiques du prêt qui sera demandé ( une ou plusieurs banques, taux d’intérêt, date de dépôt de la demande de prêt, montant, durée ). Le motif du refus devra être exigé de la banque pour en justifier au vendeur.
Le mandataire ( agent immobilier ) s’il est le rédacteur de l’acte ( dans le cadre de l’accessoire à sa profession ) pourrait peut être voir sa responsabilité engagée au titre du manquement à son devoir d’information et de conseil, de même que, en sens inverse, il pourrait prétendre à des dommages et intérêts contre l’acquéreur indélicat qui a trompé tant le vendeur que le mandataire, et ce, cette fois-ci, sur le plan délictuel.
Les hypothèses visées dans ces arrêts sont fréquentes. L’acquéreur ( futur ), le bénéficiaire de la promesse, demandent la restitution de la somme versée à titre d’acompte ou d’indemnité d’immobilisation. Le délai fixé peut éventuellement et consensuellement être prorogée ( 2ème espèce ).
Qui doit prouver que la défaillance de la condition est due au débiteur de l’obligation, donc l’acquéreur ?
Selon une jurisprudence désormais classique, le débiteur, dans un premier temps, justifiera donc qu’il a rempli les conditions stipulées au contrat pour l’obtention du prêt et présenté ainsi une demande conforme aux caractéristiques stipulées. Et ce dans le délai imparti. Et c’est aussi souvent la difficulté car le prêt a bien été demandé dans le délai, mais accordé postérieurement. La rédaction de l’acte devra être soignée pour éviter tout contentieux futur
Cassation 3 civ., 6 octobre 2010, pourvoi n°09-914
V. précédemment 3 civ., 26 mai 2010, pourvoi n°09-15.317 où il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente et d’une indemnité d’immobilisation.
MR
Crée le : 22-12-2010
