Par un jugement rendu au fond le  25 février 2021 (1), le tribunal judiciaire de Paris a jugé que le locataire commercial ne pouvait pas invoquer l’exception d’inexécution pou refuser de payer les loyers dus pendant le confinement (15 mars – 11 juillet 2020), faute de manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En effet, relève le tribunal, la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des lieux remis par le bailleur  permettaient au locataire d’exercer l’activité à la quelle ils étaient contractuellement liés, et le trouble de jouissance dont le locataire se prévalait du fait de la fermeture administrative de son commerce pendant le premier confinement, imposée par les mesures législatives et règlementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie, n’était pas garanti par le bailleur.

Voir déjà en ce sens, cour d’appel de Grenoble 5 novembre 2020 (16-04533), et plusieurs ordonnances de référé.

Cela dit, indépendamment de toute idée de faute du bailleur, l’impossibilité d’exécution du contrat pourrait justifier sa suspension (en ce sens, tribunal judiciaire de Strasbourg,  19 janvier 2021 (n° 20-00552).

La discussion reste ouverte car il ne faut pas oublier que l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du locataire cesse en cas de force majeure (Cour de cassation, 3° chambre civile, 29 avril 2009 (n° 08-12.261).

Il ne fait pas de doute à notre sens que le Cour de cassation sera amenée à trancher.

(1) TJ Paris 25 février 2021, n° 18/02353)

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Michel ROUX

Docteur d’Etat en droit

Avocat