LOYERS COMMERCIAUX et ARTICLE 1719 DU CODE CIIVL, SALVATEUR DU BAILLEUR ?

Par son jugement du 25 février 2021, le Tribunal judiciaire de Paris ajoute encore à la confusion ambiante concernant le paiement, ou le non paiement, des loyers commerciaux pendant cette période de Covid 19.

En référé, comme au fond ou devant le juge de l’exécution, tout est soutenu, et soutenable, avec plus ou moins de bonheur.  De l’exception d’inexécution à la force majeure,  en passant par la théorie des risques et la bonne foi, voire l’imprévision.

Ce jugement, fortement motivé,  a retenu pour sa part sur les conclusions du conseil du bailler,  qu’ « en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant a sa disposition, pendant la durée du bail, des locaux conformes à  leur destination contractuelle, dans lesquelles il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouis paisiblement celui-ci pendant la même durée. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur chalandise des lieux des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité ».

Dès lors, dit le tribunal, il s’ensuite qu’ « en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus « .

Mais le tribunal ne s’arrête pas là. Poursuivent son analyse sur l’exception d’inexécution au sens des articles 1217 et 1219 du code civil, il juge que la locataire  » ne discute ni ne conteste pas  la configuration, la consistance, les agencements et l’état des lieux remis … en exécution du bail « , relevant que  » la fermeture administrative de son commerce …  imposée par les mesures législatives et règlementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie de la covid 19 n’est pas garantie par la bailleresse « .

Ce jugement mérite réflexion car, à notre sens,  tout n’est pas encore tranché, sous la réserve bien entendu des voies de recours habituelles.

Tribunal judiciaire de Paris 25 février 2021, n° 18-02353

 

 

Michel ROUX

Docteur d’Etat en droit

Avocat au barreau de Grasse