CREDIT IMMOBILIER SOUS CONDITION RESOLUTOIRE DE LA NON-CONCLUSION DU CONTRAT FINANCE

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Solution inédite dégagée par la Cour ce cassation dans la présente espèce.

En cas de crédit immobilier consenti à deux personnes (en l’espèce un couple), la condition résolutoire de non-conclusion de la vente n’est pas réalisée si un seul coemprunteur a acheté.

Il était soutenu que celui qui s’abstient d’acteur n’était pas engagé par le prêt qui devait alors être considéré comme résolu à son égard.

La Cour de cassation considère au contraire que lorsque le bien en vue du quel les prêts avaient été consentis  avait été acquis par l’un des coemprunteurs, la condition résolutoire ne s’était pas réalisée, et les deux coemprunteurs devaient être condamnés solidairement à peyr à la banque le solde des prêts.

Cassation 1° chambre civile 10 juin 2022, pourvoi n° 21-11-690

Michel ROUX

Avocat au Barreau de Grasse

ACTION EN RESOLUTION D’UNE VENTE CONTRE UN VENDEUR EN LIQUIDATION JUDICIAIRE

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Même lorsque le vendeur  est en liquidation judiciaire, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente pour défaut de livraison et la restitution  du prix de vente mais à la condition d’avoir déclaré sa créance de restitution à la procédure collective.

L’action en résolution d’un contrat pour inexécution d’une obligation autre qu’une obligation de payer une comme d’argent  n’est ni interrompue, ni interdite par le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire, peu important que le demandeur réclame la restitution des fonds déjà versés au vendeur.

Cassation chambre commerciale 15 juin 2022, n° pourvoi 21-10.802

M.R.

RESILIATION DE PLEIN DROIT D’UN BAIL COMMERCIAL EN CAS DE PROCEDURE COLLECTIVE DU LOCATAIRZE

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Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en liquidation judiciaire, le bailleur peut faire constater la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers échus après l’ouverture de la procédure, sans avoir à adresser au préalable un commandement de payer.

Civ. 3 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-20.973

Michel ROUX

Avocat

Docteur d’Etat en droit

ABUS DE BIENS SOCIAUX et INTERET SOCIAL

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Le dirigeant d’une société qui s’est octroyé une rémunération, ou a fait conclure à celle-ci une convention alors qu’il était en situation de conflit d’intérêts, ne pet pas être condamné pour abus de biens sociaux s’il n’est pas établi que ses agissements lèsent l’intérêt social.

Cassation chambre criminelle 17 novembre 2021, n° pourvoi 20-82.448

REGLES SUR LES CONTRATS HORS ETABLISSEMENT ET CONTRAT ENTRE PROFESSIONNELS

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La cour d’appel de Versailles dans un arrêt rendu le 28 octobre 2021 a jugé l’achat d’un chariot élévateur par une société de commerce d’alcool conclu à son siège relève du code de la consommation  régissant les contrats conclus hors établissement.

On rappellera qu’est hors établissement le contrat qui est conclu entre un professionnel et un consommateur dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, y compris  à la suite d’une sollicitation émanant du consommateur.

Versailles 28 octobre 2021, n° 20/02145

M. ROUX

 

PREUVE DE LA DISPROPORTION DU CAUTIONNEMENT

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La caution peur librement prouver la disproportion de son engagement si le créancier s’est fié aux mentions d’une fiche de patrimoine comportant  une anomalie apparente ou trop ancienne ou encore non signée.

Le nouvel article 2300 du code civil qui désormais permettra non d’annuler mais de réduire les cautionnements disproportionnés,  applicable à compter du 1° janvier 2022, devrait conserver cette solution.

Com. 29 septembre 2021, n° 20-14.660

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Michel ROUX

Docteur d’Etat en droit

Avocat au Barreau de Grasse

 

BAIL COMMERCIAL et INDEMNITE D’EVICTION : PRISE EN COMPTE DE LA VALEUR DU DROIT AU BAIL PERDU

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En cas de non renouvellement d’un bail commercial, l’indemnité d’éviction due au locataire doit être fixée en prenant en compte la valeur du droit au bail  des locaux dont le locataire est évincé. Il s’agit d’un élément du fonds de commerce.

On rappellera que cette indemnité de remplacement en cas de non-renouvellement du bail commercial a pour assiette la valeur du fonds de commerce

Civ. 3, 13 octobre 2021, n° pourvoi 20-19.340

REFORME DU DROIT SES SURETES PAR L’ORDONNANCE DU 15 SEPTEMBRE 2021

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Cette réforme était très attendue. L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 réformant le droit des suretés a pour objectif avoué un renforcement général de la sécurité juridique, de l’efficacité et de l’attractivité du doit des suretés.

Cette réformé entera en vigueur le 1° janvier 2022 pour la majorité de ses dispositions, notamment pour les suretés réelles.

En synthèse, cette réforme touche les suretés personnelles, tel le cautionnement, et le suretés réelles, hypothèques et privilèges.

Concernant le cautionnement, cette réforme a pour mérite notamment d’apporter des précisions importantes sans les rapports entre professionnels et consommateurs. Nous y reviendrons …

Ordonnance n° 2021-1192 su 15 septembre 2021 réformant de droit de surtés.

 

M.R.

MANQUEMENT DU BAILLEUR A SES OBLIGATIONS

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Le bailleur qui change la serrure d’accès au local loué à usage de restaurant  commet un manquement à son obligation de délivrance, un tribunal  ne pouvant écarter ce manquement,  motif pris de l’absence de conséquences sur le fonctionnement  du restaurant qui n’avait pas encore ouvert.

Cassation, 3° chambre civile 26 mars 2021, n° pourvoi 20-21.892

MR

LOYERS COMMERCIAUX et ARTICLE 1719 DU CODE CIIVL, SALVATEUR DU BAILLEUR ?

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Par son jugement du 25 février 2021, le Tribunal judiciaire de Paris ajoute encore à la confusion ambiante concernant le paiement, ou le non paiement, des loyers commerciaux pendant cette période de Covid 19.

En référé, comme au fond ou devant le juge de l’exécution, tout est soutenu, et soutenable, avec plus ou moins de bonheur.  De l’exception d’inexécution à la force majeure,  en passant par la théorie des risques et la bonne foi, voire l’imprévision.

Ce jugement, fortement motivé,  a retenu pour sa part sur les conclusions du conseil du bailler,  qu’ « en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant a sa disposition, pendant la durée du bail, des locaux conformes à  leur destination contractuelle, dans lesquelles il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouis paisiblement celui-ci pendant la même durée. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur chalandise des lieux des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité ».

Dès lors, dit le tribunal, il s’ensuite qu’ « en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus « .

Mais le tribunal ne s’arrête pas là. Poursuivent son analyse sur l’exception d’inexécution au sens des articles 1217 et 1219 du code civil, il juge que la locataire  » ne discute ni ne conteste pas  la configuration, la consistance, les agencements et l’état des lieux remis … en exécution du bail « , relevant que  » la fermeture administrative de son commerce …  imposée par les mesures législatives et règlementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie de la covid 19 n’est pas garantie par la bailleresse « .

Ce jugement mérite réflexion car, à notre sens,  tout n’est pas encore tranché, sous la réserve bien entendu des voies de recours habituelles.

Tribunal judiciaire de Paris 25 février 2021, n° 18-02353

 

 

Michel ROUX

Docteur d’Etat en droit

Avocat au barreau de Grasse